מחזור משכנתא - כיצד הבנק מתמחר את העיסקה - צחי גרוסמן יועץ משכנתאות
מחזור משכנתא - כיצד הבנק מתמחר את העיסקה - צחי גרוסמן יועץ משכנתאות
http://www.grosman-finance.co.il/
לפני מחזור משכנתא או לקיחת משכנתא חדשה עלינו להבין כיצד הבנק מתמחר את העסקה. ראשית, הבנק רוצה להבין את איכות הלווה. האם הלווה שכיר?
וששכיר מבחינת הבנק, שכיר עם וותק, יכול להראות מבחינתו יציבות ושקט. האם אנחנו עצמאיים?
האם אנחנו עצמאיים, הנושא הוא יותר פרוץ וחייבים לבדוק אותנו לתקופות ארוכות יותר, איך ההתנהלות שלנו בחשבון? כמה זמן אנחנו עובדים?
מה גובה השכר שלנו? ההשכלה שלנו? בנק שאצלו אנחנו מנהלים את העובר ושב קל לו, הוא מכיר אותנו, הוא מכיר את ההתנהלות שלנו אך בנק אחר שנרצה שיבדוק לנו את תמחור העסקה, הוא לא מכיר אותנו, הוא מקבל את תמונת המצב לפי איך שאתם מציגים אותה באותו רגע ולפי זה הוא קובע איזה איכות, איזה לווה אתם, איך הוא יממן אתכם, לפי איזה מרווח הוא ירצה להרוויח עליכם, האם מרווח גדול כי אתם מסוכנים או מרווח נמוך כי ההלוואה לתת לכם היא טובה. מנגד, יש לנו את אחוז המימון על הנכס, יש היום מדרגות מאוד ברורות, עד 45% מקבלים את הריביות הכי טובות בשוק, בין 45 ל-60 ריביות טובות, בין 60 ל-70 כבר ריביות פחות טובות ובין 70 ל-75% הבנק יכול לעשות לנו כרצונו, ולכן עלינו לוודא כמה אחוזי מימון ולפי זה לצפות לאחוזי ריבית.
הנושא האחרון הוא איכות הבטוחה, יש מספר סוגים שונים של בטוחות. אחד, הבטוחה הטובה ביותר לבנק היא טאבו, כאשר ללקוח יש טאבו על הנכס – הבנק מאוד אוהב את זה. זה אומר שהבטוחה היא של הלקוח והכל בסדר. הסעיף השני, זה שיש אישור זכויות בין אם זה קבלן שעדיין לא העביר את כל המסמכים לטאבו לבין אם זה שהנכס נמצא במנהל מקרקעי ישראל או מנגד בקרן קיימת לישראל, איכות הבטוחה היא פחות טובה והבנק ירצה לבדוק דברים. האיכות הנמוכה ביותר שבנק פחות ירצה להכנס אליה נקראת מושע. מושע נמצאת באזורים מסויפים בארץ שבהם מחלקים את הקרקע באחוזים לכל לווה, בנקים מסוימים מסרבים לתת משכנתאות על המושע ולכן אני מבקש ממכם לפני שניגשים למחזור או קנייה יש לוודא איזה סוג בטוחה אנו מקבלים וכך נדע כיצד הבנק יתמחר לנו את העסקה. בשביל זה אני כאן, צחי גרוסמן, יועץ משכנתאות ומומחה לבנקים.