2022年投资房地产你应该知道的事1: 2022年美国房产趋势分析
00:00开始
01:11 供需不平衡
04:15房市泡沫
07:27新税法
08:46通货膨胀
10:36 利息
14:28疫情
17:18股市
22:46总结
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视频内容大纲
1: 2022年美国房产趋势分析
供需，房市泡沫，新税法，通货膨胀，利息，疫情，股市崩盘， 政府是否救市
2021年的疯涨 主要是供需不平衡： 新房建造速度下降，旧房不想上市， 想往某些地方换房的人多。 2022年这种情况还会存在： 如果疫情在， 就会继续存在。连续涨，投资客多
房市泡沫：买涨不买跌，趋利。房市是由规律的发展5-8年涨， 3-5年降， 现在涨多少年了，10年了， 去年涨多少？ 亚特兰大涨了20%？ 吓人不？ 我9月买的80万的房子，现在是90万，6月份买的33万买的现在值43万。会继续吗？有可能，很高的通货膨胀可能会支撑； 但是大概率会不会这么高
新税法会影响到房市：不让做1031了，没有增值税了，收入税提高了。
通货膨胀： 美国2021年通货膨胀率6.8% 是40年的高点房产是你的储蓄账户。 如果通货膨胀率是8%， 房价涨6% 也是涨， 实际是亏2%， 但相比于把钱放床底下， 是涨了6%。 你看过去30年都是涨， 不是说5-8年涨吗？ 怎么连续30年涨呢？ 因为每年涨幅是5% 左右， 而通货膨胀率是8%， 实际是亏的。
来源： https://zh.tradingeconomics.com/unite...
利息：我估计会涨1% 左右。 利息涨， 对于出租转自住的人， 如果利息涨， 房租也一起涨， 影响不大；如果是投资，这1% 应该影响不大， 房东应该认为5% 以下的借贷都是低息。如果能涨成， 说明房市没有垮。 现在政府救市已经没有什么招了， 只剩下这一个， 如果利息能涨上去， 至少说明房市还可以。 利息涨1%， 30年固定从3-4%， 会影响到什么， 可能会影响到重贷（重贷两个目的： 套现，降低利率。
疫情继续在，供应链继续断裂， 人工高，材料贵，建筑成本高， 新房供应量上不来，房价高。 但有可能模块化工厂生产的低端房出来，把低端房的成本压下来。
现在是地球村，互相依赖，很多事情上会有蝴蝶效应.。 这次不是蝴蝶， 是全球流行的新冠。 对美国房地产的影响是巨大的。 供应链断裂，总有国家想转嫁危机，生活方式工作方式的改变，对房地产的影响是冰火两重天： 有人说房价呼呼的升（近郊独栋或是高速路旁边的仓库）， 有人说房价呼呼的降（mall 里的购物中心）。疫情让中国的经济，美国的经济某些领域受了内伤，本来以为是短平快就能解决的事情，现在该出的招都除了，但是麻烦还在，最快3个月可以看见趋势， 很可能是今年6月。
就算是经济危机了，股市崩盘了，房地产会怎么样？ 受到影响的人（1/3）他们名下的房产会保不住， 他们会交不起房租？ 交不起房租， 对持有公寓的人影响大一些， 对普通的独栋房的房东影响不大； 名下的房产会拍卖？ 只要不拍卖， 就不会对房市带来震荡。 现在贷款审批严， 首付交的多，这两年增值多， 房产多少都有equity 在里面， foreclosure 的可能性小，便宜10% -20%甩卖的可能行有， 能让房价震荡一下。 房地产不怕挥泪甩卖， 怕拍卖房， 拍卖潮一出来，跌幅没有办法控制， 房市可以崩盘
这是我能想到影响房市发展的各种因素，还有落下的吗？ 有分析的不对的，欢迎大家在下方留言提醒我。
有经济危机了， 政府和央行会不会救？有没有能力救？肯定救， 但是应该是按下葫芦起来瓢， 只能缓和症状， 解决不了根本。走到这一步的可能行有多大？ 20%？ 小概率时间。
如果房市危机了， 你那块会不会有问题？短期看政策（尤其是跟房产借贷金融相关政策），中期看土地，长期看人口， 你这一块的政策，土地和人口情况。
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